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청약당첨 후 대출 자금조달 방법


오늘은 청약당첨 후 대출 자금조달 방법에 대한 정보를 다뤄보려 합니다.

청약당첨 후 대출 자금조달 방법 1

청약이 되기 어렵다곤 하지만 청약당첨이 되는 분들이 있습니다. 이 분들 중에 여유가 있는 분들도 있지만 여유가 없어서 어떻게 청약당첨 후 대출을 받아야 하나 고민을 하는 분들이 있을 겁니다.

청약당첨됐다 가정을 하고 대출로 자금조달을 어떻게 하는지 알려드리도록 하겠습니다.

청약당첨 후 대출 자금조달 방법 2

아파트 매매가의 구조

아파트 분양가

  1. 계약금(10%) + 중도금(60%) + 잔금(30%)
  2. 계약금(20%) + 중도금(60%) + 잔금(20%)

아파트 분양가는 초기에 계약금 10~ 20%만 있으면 되고 나머지 중도금과 잔금은 천천히 준비를 하면 됩니다.

계약시에 발코니 확장 혹은 추가 옵션을 선택하게 되면 계약금이 늘어날 수가 있으니 이를 예상하고 돈을 준비하시는 것이 좋습니다.

중도금은 해당 아파트 건설사에서 금융기관을 연결해줌으로 인해서 분양 받은 사람들이 집단대출을 받을 수 있도록 해줍니다.

중도금은 크게 6회에 나눠서 납부를 하면 됩니다. 대출은 다른 대출에 비해 다소 잘 나오는 편이지만 비조정대상지역(60%), 조정대상지역(50%), 투기과열지구(40%) 등에 따라서 대출가능 비율이 정해지기 때문에 참고하셔야 합니다.

중도금 대출 이후 개인적인 사정으로 인해서 연체를 하는 경우가 있습니다. 최대 2회까지 연체가 가능하며 연체하게 되면 가산금리가 붙어서 높은 이자를 해야 합니다.

잔금은 입주 할 때 시세에 따라 LTV 비율로 대출을 받을 수 있습니다. 잔금을 대출로 처리하는데 두가지 방법을 많이 활용을 합니다.

  • 중도금을 주택담보대출로 전환
    잔금 대출 시 입주 할 때 시세로 대출을 받을 수가 있기 때문에 중도금 대출 때보다 더 많이 대출을 받을 수가 있습니다.

    개인사정으로 인해 중도금대출을 2회 연체 후, 주택담보대출로 전환을 해서 중도금과 같이 처리하기
  • 전세 세입자를 받은 후, 전세보증금으로 대출처리 하기
    입주시 본인이 들어가지 않고, 전세 세입자를 구해서 전세보증금으로 대출 처리하기

위 두가지 방법 중 가장 안전한 것은 중도금 1~ 2회 연체 후, 주택담보대출을 받아 중도금을 같이 처리하는 방법 입니다.

청약당첨 된 집이 실거주해야 하는데 이를 무시하고 전세로 진행하게 된다면 대출금 전액 상환과 3년간 주택담보대출을 받을 수가 없게 됩니다.

이렇기 때문에 되도록이면 실거주를 하는 것을 권해드립니다. 만약 청약당첨 된 부동산을 최대한 돈을 적게 들이면서 투자하는 방법은 아래 내용을 참고하시면 좋을 것 같습니다.


청약당첨 후 잔금처리 예시

예를 들어 조정대상지역의 5억의 아파트를 분양 받았다고 가정을 해보겠습니다.

  • 분양가 : 5억
  • 대상지역 : 조정대상지역
    ※ 분양가의 50% 대출가능
  • 분양금 : 계약금(20%), 중도금(60%), 잔금(20%)
  • 분양가 대출전략
    – 계약금 : 1억(현금납부)
    – 중도금 : 3억
    집단대출로 5회(2억 5천) 납부 후 1회(5천) 연체
    – 잔금 : 1억
    잔금처리시 시세 8억까지 상승
    조정대상지역(50%)으로 최대 4억까지 보금자리론 대출로 처리

5억이 라는 돈은 서민들에게 엄청 큰돈 입니다. 하지만 계약금 1억만 있다면 중도금과 잔금은 대출로 처리를 할 수가 있습니다.

계약금을 처리하면 나머지 4억이 남게 됩니다. 이 돈을 중도금 대출을 받아 5회까지 납입하고 1회는 연체를 한 다음 입주시 잔금 대출을 받으면서 처리를 하면 됩니다.

만약 잔금리시 시세가 8억까지 오르게 된다면 조정대상지역(50%)이라 할지라도 시세가 오르기 때문에 대출을 많이 받을 수가 있습니다.

이를 통해 중도금대출과 잔금처리를 해결 할 수가 있습니다.


잔금 집단 대출한도 알아보기

청약당첨 후 내돈으로 잔금을 치루지 않고 대출을 받아야 하는 것이기 때문에 대출한도가 어느정도 나오는지 걱정이 되는 분들이 있을 겁니다.

투기과열지역은 9억까지 40%, 9~ 15억까지는 20%이며 조정지역은 9억까지 50%, 9~ 15억까지는 30%까지 나오게 됩니다.

하지만 많은 분들이 오해를 하는 것이 11억 일 경우 20%까지 밖에 나오지 않는 것으로 알고 계신데 실제는 다릅니다.

잔금대출 예시

  • 일반 분양가 7억
  • 시세 11~ 13억 사이 분양권
  • 은행 감정가 11억
    (조정지역 일 경우)
  • 은행 감정가 11억 대출한도
    9억 X 50% = 4억 5천
    2억 X 30% = 6천
    대출한도 : 5억 1천
  • 시세 15억
  • 은행 감정가 14억 9천 감정
  • 은행 감정가 14억 9천 대출한도
    9억 X 40% = 3억 6천
    5억 9천 X 20% = 1억 1천 8백
    대출한도 : 4억 7천 8백

일반 분양가가 7억이었다가 은행 감정가가 11억까지 오르게 됐을 경우, 9억의 50%인 4억 5천과 나머지 2억의 30%인 6천, 총 5억 1천이 대출한도로 잡히게 됩니다.

또, 15억이 넘으면 대출이 불가능하다는 얘기가 있지만 은행들은 이득을 취하고 싶기 때문에 은행 감정가를 낮춰 대출을 실행해주는 경우도 있습니다.

은행 감정가로 14억 9천으로 맞춰주게 된다면 9억의 40%인 3억 6천, 5억 9천의 20%인 1억 1천 8백나 대출한도로 나와서 총 4억 7천 8백이 대출한도로 잡히게 됩니다.


가성비 높여 투자하는 방법

  1. 잔금처리시 중도상환 수수료 낮은 곳으로 집단대출
    ※ 만약 시중은행 안되면 전입신고를 한다.
  2. 주변에 전세가 많이 나오게 되면서 전세가가 폭락
    ※ 전세가 안정을 찾을 때까지 버티기, 대략 6개월 이후면 전세가 안정을 찾음
  3. 전세가 안정을 찾게 되면 전세를 놓는다.
  4. 전세 세입자가 나타나게 된다면 대출금을 상환

청약당첨 후 전세를 놓아서 대출금을 상환하는 방법 입니다. 이러한 과정을 거쳐서 대출금 상환을 해서 내집마련을 하는 분들이 있습니다.

청약당첨은 너무나도 어렵지만 그래도 나올 때마다 꾸준히 해서 당첨이 되는 분들은 주변에서 많이 목격했습니다. 안된다고 포기하기보단 될때까지 도전하는 자세가 중요한 것 같습니다.

부디 내집마련의 꿈을 이루시길 바랍니다.


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